Merlin. Año 2023 y previsiones para 2024

• Los ingresos aumentan +5,9% con una ocupación del 96,2% (95,1% en 2022).
• Los inmuebles pierden por valoración -336,0M€ (en 2022 ya perdieron un valor de -249,3M€).
• El resultado neto, sin el cambio de valor de los inmuebles en alquiler, se reduce -50,7% a consecuencia de que 2022 hubo un resultado de operaciones interrumpidas de 221,7M€, si este extraordinario, el beneficio neto se reduce un -13,1% en 2023.
• Espero un crecimiento del 3-5% en 2024 que llevará el BPA de los alquileres a 0,57€/Acc a los que, aplicando PER 15 que se corresponde con el crecimiento esperado, nos lleva a un precio objetivo de 8,50€/Acc

La deuda bruta queda en 4.540M€ con un coste medio del 2,38% (2,71% en 2022) y un vencimiento medio de 5,1 años. La deuda neta asciende a 4.078,7M€.

El segmento de “Oficinas” que supone el 54% del negocio total, aumenta ingresos +5,4% con una ocupación de 92,5% igual que la de 2022. Según EY la actividad inversora en el mercado español de oficinas, cayó en 2023 un -20% y la desocupación aumentó en 11,6-14 en Madrid y Barcelona.

Los “Centros Comerciales” suponen el 25% del negocio de Merlin y mantienen una ocupación del 96,2% (95% en 2022) que ya refleja una recuperación post-pandemia plena.

La “Logística” recoge el 17% del negocio y la ocupación alcanza niveles del 99% lo cual es plena ocupación.

Merlin está entrando en “Centros de Datos” y, aunque solo suponen un 1% del negocio total, es de esperar un gran crecimiento en los próximos años. Hay escasez de producto en el mercado y España tiene una situación estratégica por ser puerta de entrada en la UE de cables submarinos que vienen de otros continentes.

El año 2024 será similar al 2023, con aumentos en los contratos indexados en línea con el IPC. Un aumento de la actividad económica relativamente bajo en España que es la principal ubicación de los activos de Merlin, hace que mis previsiones sean de un aumento del 3-5% en 2024 que llevará el BPA de los alquileres a 0,57€/Acc (0,54€/Acc en 2023) a los que aplicando PER 15 que se corresponde con el crecimiento esperado, nos lleva a un precio objetivo de 8,50€/Acc.

El PER podría revisarse al alza hasta 17,5 según se vea el desempeño del año 2024 y el comportamiento del valor de los inmuebles.