Colonial. Año 2020 y previsiones para 2021
- Colonial reduce ingresos un -3,6% en 2020 a consecuencia de que la crisis ha provocado reducciones en los precios del alquiler. Los resultados caen -99,7% (BPA 0,005€/Acc) como consecuencia de que este año la revisión del precio de los inmuebles ha sido negativa en -79,1M€ (en 2019 se revalorizaron 842,7M€ y el BPA fue de 1,63€/Acc). Sin considerar las revisiones de valor en los inmuebles, los resultados se reducen un -21,8% y quedan en 0,28€/Acc (0,356€/Acc en 2019).
- La previsión para 2021 es que el mercado se recupere en buena medida. La caída del resultado de los alquileres, sin considerar los precios de los activos, ha sido del -21,8% en 2020. Partiendo de 0,28€/Acc y que los precios se recuperen un 15% en 2021 llegaríamos a un BPA de 0,32€/Acc por los alquileres exclusivamente que a PER 30 tenemos un precio de 9,6€/Acc mayor al calculado por DCF de 8,7€/Acc, pero por la salida de la crisis y la probable revalorización de activos en 2021 que tal vez será superior a la normal, podría justificarse.
- El negocio de las Socimis ha sufrido el efecto que vengo apuntando desde siempre, sus resultados proceden en su mayor parte de la revalorización de sus activos, pero cuando viene una crisis, caen en picado al sufrir sus activos fuertes revisiones a la baja en sus valoraciones. Esta crisis probablemente será pasajera y el problema no será grave, pero de alargarse, la empresa podría desaparecer.
- El negocio de Colonial en un 90% es el alquiler de oficinas y el efecto en las valoraciones de sus inmuebles ha sido brutal en España donde tiene el 37% de los activos que caen -250M€. No obstante, Colonial ha mitigado la caídas al haber tenido una revalorización de +177M€ en París donde tiene el 63% de los activos.
- Barcelona, donde tiene un 10% de los activos, los ingresos de los alquileres caen un -3,5% y la valoración de los inmuebles se reduce -82,2M€.
- Madrid, con el 27% de los activos aumenta los ingresos de alquiler un 1,6% y el valor de los inmuebles cae en -167M€.
- París con el 63% de los activos salva la valoración de los activos de Colonial y a pesar de reducir un -8,2% los ingresos de alquileres, los activos se revalorizan en 176,5M€.
- El BPA de Colonial en 2020 asciende a 0,005€/Acc no obstante, si eliminamos las variaciones en el valor de los activos, el negocio de alquiler, visto aisladamente obtiene un BPA de 0,28€/Acc por el que no debería pagarse más de PER 10-12 debido a que no aumentan más que el IPC, pero por el momento del ciclo en el que es muy probable que en 2021 vuelvan las revalorizaciones y los alquileres puedan aumentar algo más que el IPC podría pagarse el PER 30 que venía pagando la bolsa antes de la crisis del Covid.
- Debemos ser conscientes de donde nos metemos cuando invertimos en Socimis. Esta crisis ha sido rápida y está siendo soportada por ayudas por lo que solo ha sido un aviso, de haber sido más larga (o si se alarga) el problema no será que caiga la cotización, el problema es que la empresa desaparece y las acciones valen CERO.
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