Análisis y particularidades del Sector de la Construcción.

• Las empresas que informan de sus ingresos por el método del grado de avance tienen sus particularidades. Esto requiere un esfuerzo adicional en el análisis.
• Es fundamental la equiparación de los ingresos y los costes para que no haya desfases que afecten a los resultados. De la misma forma es fundamental entender como se informan los ingresos de cada período y concretamente los ingresos procedentes de los expedientes o modificados al contrato inicial adjudicado.
• En este informe voy a referirme en concreto, al tratamiento de los ingresos relacionados con los expedientes de obras.

Hay un gran número de empresas que informan sus ingresos en función del grado de avance, en este caso los ingresos y los costes de cada período, hay que repartirlos de forma que sean equiparables y puedan ser enfrentados para que los ingresos y los costes incurridos se refieran a la misma cantidad de producto y no haya desfases en el sentido de que se den ingresos sin costes, o costes sin ingresos.

Otro problema que existe en este tipo de empresas es que en la fabricación de cada producto (considerando una obra como un producto) concurre una problemática específica a consecuencia de las modificaciones que surgen durante la producción y que no están contempladas en el contrato inicial.

Aunque aquí me voy a referir al sector de la construcción, todos los sectores en los que los ingresos se informan por el grado de avance tienen la misma problemática.

El análisis en el sector de la construcción.

El sector de la construcción tiene cuentas y procedimientos que no funcionan igual que en el resto de sectores, lo cual puede llevar a cierta confusión, por lo que considero adecuado hacer algunas consideraciones generales que afectan a todas las empresas del sector.

LAS IMPOSICIONES DE LA COMPETENCIA EN EL SECTOR:

El sector de la construcción es altamente competitivo, las empresas acuden a licitaciones, que convocan organismos públicos o privados, compitiendo en precios de manera muy agresiva. Las empresas intentan competir utilizando argumentos distintos del precio, pero al final, cuando una obra puede tener condicionantes a la competencia por su tamaño, por su complejidad técnica, por su especialización o por sus dificultades financieras, las empresas se unen entre ellas formando UTEs y con ello eliminan la limitación que tiene el condicionante, al tiempo que mantienen la competencia. También hay obras, que por su reducido volumen podrían suponer una limitación para las grandes constructoras, con mayores costes de estructura (aunque normalmente las dejan de lado para que compitan por ellas constructoras de menor tamaño) en determinadas circunstancias también pueden adaptarse, combinando varias obras que controlan mediante un mismo equipo. Esta situación competitiva del mercado condiciona todo lo relacionado con la construcción, incluida la información económica.

La situación normal es que las obras salgan a subasta en cualquiera de sus modalidades, por un precio determinado y las constructoras presentan ofertas a la baja. Cuando una obra sale a subasta, previamente se ha fijado un precio muy detallado (yo diría que exageradamente detallado) partida por partida y unidad por unidad; ese precio ha sido fijado por el equipo que ha redactado el proyecto basándose en criterios de mercado, es decir que el precio por el que sale una obra a subasta, es un precio (en principio) de mercado, ni sobrevalorado ni infravalorado, sin embargo sobre ese precio se harán bajas por unos porcentajes que oscilan generalmente alrededor del 30%-40%. Las empresas constructoras estudian la obra y ofrecen su precio basándose en su propia capacidad de ejecutarla a determinado coste y asumiendo un porcentaje de “riesgo”. Ese riesgo no es, como en las inversiones en bolsa, una posibilidad de perder, en realidad, representan la cantidad que en principio saben que van a perder, si ejecutan la obra con arreglo al proyecto.

LOS EXPEDIENTES DE MODIFICADOS

Para salvar esa pérdida que lleva incorporada la obra adjudicada, la constructora recurrirá a diversas “técnicas” que le permitirán hacer modificaciones en la obra inicialmente proyectada y será en esos modificados donde conseguirá (o no) compensar la pérdida que ha asumido en la adjudicación e incluso, ganar dinero en la obra. Estos modificados, lógicamente, no están contemplados en el proyecto que salió a subasta, por lo que, para que la empresa constructora pueda cobrarlos, deben pasar una serie de trámites que consumen tiempo, de forma que, por una parte, se justifique la necesidad o conveniencia de ejecutarlos desde el punto de vista técnico y por otra parte  permitan a la propiedad hacer la correspondiente dotación en los presupuestos si es una obra pública o conseguir la financiación necesaria si es una obra privada. Normalmente, aunque no necesariamente, los modificados suponen aumento de presupuesto. Por otra parte, aunque aquí hablo siempre de modificados, hay diversas formas de modificados que tienen distintos nombres y distinta tramitación, con lo que los plazos desde que se plantean y se ejecutan hasta que se cobran son distintos, normalmente se les llama expedientes, para referirnos a todos, sin concretar.

Esta circunstancia descrita (los expedientes de modificados) es la que va a condicionar toda la información de la constructora y va a provocar ciertas ventajas competitivas de unas constructoras sobre otras. No es lo mismo tener el modificado estudiado, planificado y tenerlo preparado para poder defenderlo ante la propiedad, que esperar a ver qué pasa durante el transcurso de la obra y recurrir a lo “tradicional” en estos casos. No es lo mismo controlar, seguir y presionar sobre los trámites de los expedientes de forma sistemática y siguiendo unos procedimientos establecidos, que dejarlos que caminen por sí mismos y si se tercia volver a utilizar “lo tradicional” e incluso que la constructora no sepa si avanza el trámite de aprobación o si el expediente realmente existe.

LOS INGRESOS Y LA PRODUCCIÓN PENDIENTE DE CERTIFICAR

Teniendo en cuenta lo anterior, vamos a ver como obtienen las constructoras, los ingresos que figuran bajo el epígrafe “Importe Neto de la Cifra de Negocios” que figura al inicio de la Cuenta de Explotación, de la que dependen tanto los resultados como los cobros; y también veremos la importancia de la cuenta de “Producción Pendiente de Certificar”. Ambas cuentas son fundamentales y funcionan de forma distinta que en el resto de sectores.

 Todos los meses (todos) el Director de Obra o Dirección Facultativa, que es una persona o equipo aportados por la propiedad de la obra, confecciona una certificación de la obra; en ella “certifica” que la obra ejecutada es la que se relaciona detalladamente en la misma y no otra; la certificación incluye cada unidad de obra ejecutada, de forma detallada, cuantificada y valorada,  basándose en los precios y mediciones del proyecto que salió a subasta y al final se le aplica la baja efectuada por la constructora. Este documento es fundamental en la obra, sin él la constructora no cobra, además tiene sus particularidades; cuando la constructora ha ejecutado una parte o la totalidad de algún modificado que todavía no ha pasado por los trámites pertinentes y en consecuencia el modificado no ha sido aprobado e incorporado al proyecto, la Dirección Facultativa no puede certificar ninguna partida del mismo, simplemente porque todavía no está reconocida en el proyecto contratado.

Independientemente de la Certificación, el Jefe de Obra (que no hay que confundir con el Director de Obra, pues el Jefe de Obra trabaja para la constructora) informa a la constructora de la producción ejecutada y es ésta la que determinará los ingresos que van a figurar en la Cuenta de Explotación. Los ingresos de las constructoras los determina la propia constructora basándose en una relación valorada de la producción que confecciona el Jefe de Obra y en ella se incluye la producción total (proyecto inicial, más modificados) esté aceptada por la propiedad o no lo esté. La auditoría externa verifica que los ingresos informados en la Cuenta de Explotación, están soportados por la Relación Valorada de la Producción del Jefe de Obra (que trabaja para la constructora y es un documento interno, totalmente dependiente, en cuanto al criterio, de la constructora) esta auditoría cuyo informe se presenta junto con el informe anual, no nos sirve para verificar los ingresos que se informan en la cuenta de resultados. Es la auditoría interna y los procedimientos establecidos por la propia constructora los que controlan tanto la producción dada por el Jefe de Obra, como el estado de tramitación de los expedientes de los modificados; si estos controles fallan o son de mala calidad, podría darse el caso que la propia constructora (por muy auditadas externamente que estén las cifras) no sepa la realidad de sus ingresos ni, si esos ingresos alguna vez se van a certificar y a cobrar, en consecuencia, se pueden acumular saldos falsos, formando parte de los ingresos proporcionados por la empresa en su información auditada y presentada a la CNMV.

La parte de la producción que da el Jefe de Obra y que se ha considerado como ingreso en la Cuenta de Explotación, que ha sido confeccionada según su criterio, pero que no ha sido certificada por no haber sido aprobada por la propiedad, es decir la parte no verificable objetivamente de los Ingresos dados en la Cuenta de Explotación, va a una cuenta especial: “Producción Pendiente de Certificar” que solo es una contrapartida de los ingresos y se utiliza para controlar la parte no certificada, pero no disminuye ni un euro de los ingresos que determina el informe del Jefe de Obra. Su saldo determina la parte dada como ingresos en la Cuenta de Explotación que (de momento) no ha reconocido la propiedad. La constructora estima que serán aprobados, pero de momento no lo están y podrían no estarlo nunca, de hecho, suele ser el origen de todos los conflictos entre propiedades y constructoras y, lo que es peor, el origen de las suspensiones de pagos y quiebras de algunas constructoras.

Con la NIIF 15 el regulador pretende corregir este problema, pero aunque evita los abusos de que se den expedientes sin que exista constancia alguna de su veracidad y la auditoría externa no permitirá que haya expedientes sin documentar, la cantidad efectiva que cobrará la constructora no se conocerá hasta que el expediente sea aprobado técnica y económicamente por la propiedad. Este momento es precisamente el que determina el momento en que la obra puede ser certificada y en consecuencia la cantidad “dudosa” abandonará la cuenta de “Producción pendiente de Certificar” y dejará de formar parte de la misma.

Es decir que mientras la producción está en la cuenta “Producción pendiente de certificar” es porque no está aprobada y en consecuencia, no hay constancia cierta ni seguridad de que la cantidad correcta dada como ingreso, sea la informada y no otra.

LOS PLAZOS DE COBRO

El plazo de cobro, cuenta a partir del momento en que se certifica la producción y no desde que el Jefe de Obra informa de la producción para que se contabilice el ingreso. El tiempo hasta el cobro puede durar años, en cambio el gasto correspondiente a esos modificados, la constructora los paga en los plazos habituales que tenga estipulados.

La cuenta de “Pendiente de certificar” no hay que confundirla con la cuenta de “pendiente de facturar” de cualquier empresa de otro sector y pensar que su saldo significa que el contable todavía no había contabilizado parte de la facturación del mes, cuando se cerró el Balance. No se trata de un mero trámite administrativo, es muchísimo más que eso.

Esta cuenta, y especialmente sus movimientos de entrada y salida, en mi opinión, es una de las más importantes de las cuentas del balance. Cada uno de sus movimientos acumulados y sobre todo el tiempo transcurrido entre una entrada como producción ejecutada y pendiente de certificar y una salida hacia la cuenta de producción certificada y pendiente de cobro, o (lo peor) hacia una merma en la producción (e ingresos) dada anteriormente, nos proporcionará una información fundamental sobre la constructora.

Como no es fácil de que alguien de fuera de la empresa pueda conseguir los extractos de movimientos de esta cuenta, tendremos que recurrir a otras cuentas relacionadas y hacer estimaciones o deducciones, pero sobre todo (dejando a un lado los números) centrarse en hacer las preguntas adecuadas al personal que trabaja o ha trabajado en la empresa, dado que los procedimientos y controles que utiliza la empresa son conocidos por el personal de la misma, a prácticamente todos los niveles. Mediante estas preguntas podremos saber la metodología que utiliza la empresa y determinar su fiabilidad. El análisis de esta cuenta no puede quedar al margen de un análisis de cualquier constructora. La calidad de los procedimientos internos de información, gestión y control que tenga la empresa, determinan la fiabilidad y credibilidad de la información financiera que suministra (y no la auditoría externa); si estos procedimientos son buenos, podremos fiarnos de la información, en caso contrario, mejor no invertir en la empresa. Los responsables de la información, podría darse el caso de que ni se enteren de que la información está manipulada.

No he hablado ni voy a hablar de los costes, pero su fiabilidad y peligrosidad es la misma que en el caso de los ingresos y su calidad depende también de los controles internos que tenga la constructora. Tengamos en cuenta que si la obra en el momento de la adjudicación siempre pierde dinero (un 20% por ejemplo), si el Jefe de Obra no informa correctamente de determinada producción ejecutada, puede ocultar fácilmente los costes correspondientes (lo que se llama “esconder facturas en el cajón”) y en ese caso, estará ocultando perdidas de forma muy fácil y sin que se enteren los responsables de la empresa.

Tengamos en cuenta que el sueldo del Jefe de Obra depende de los resultados de sus obras, por lo que podría tener cierto interés en manipular la información.