NEINOR HOMES. Año 2024 y previsiones para 2025

• Tal y como esperaba a finales de 2023, el año 2024 ha sido con crecimiento negativo. Los ingresos se reducen -17,6% con una caída del EBIT del -40,2%, similar a la del EBITDA del -40,9% y del Resultado Neto del -31,6%.
• Para conocer su situación, como siempre en las promotoras, hay que ir al almacén y vemos que: El conjunto del almacén desciende -7,6% sobre el de 2023. Con un descenso de Terrenos y Solares del -4,0% y de producto en curso del -7,4%.
• Dada la situación del número de promociones en curso, espero un aumento del BPA del 3,5% para 20205 al que aplicando PER 12,5 llegamos a un Precio Objetivo de 10,75€/Acc.

El descenso en los terrenos podrían ser por su política que invertir en suelo conjuntamente con otros inversores. Pero las promociones en curso son menos que las del año 2023 (que ya fueron un -21,4% menos que las de 2022) y eso significa que están ejecutando un menor volumen de viviendas.

A finales de 2024 está ejecutando 20 promociones (en 2023 eran 25 y en 2022 eran 48).

Productos terminados desciende -14,9% y eso es señal de que tiene pendientes de venta un menor número de viviendas que en 2023.

Como sabemos, la cuenta de resultados solo incluye información de las viviendas entregadas. Las promociones en curso y las viviendas que no se han vendido están en el almacén y en la cuenta de explotación ni figuran los ingresos, ni figuran los gastos. Esto provoca que la información queda oculta y la información correspondiente a las obras en curso no se conoce, lo que podría provocar perdidas ocultas que no se conocerán hasta que se entreguen las promociones. Como, cuando se entrega una hay otras en curso, nunca sabemos la situación, salvo que tengamos información interna de la empresa que no se publica.

Independientemente de lo anterior, en el balance si figura la situación financiera actual pues, aunque las promociones no estén entregadas, las facturas a pagar o a cobrar entran todas por el balance y las deudas, pagos, derechos de cobro, cobros, etc… quedan reflejadas en el mismo.

Las NOF ascienden a 883,9M€ y Neinor solo tiene para financiarlas un fondo de maniobra de 81,5M€ por lo tanto Neinor tiene un déficit de financiación del circulante de 802,4M€.

Este déficit se corresponde con el dinero “aparcado” en el almacén que asciende a 935,7M€. La diferencia entre el pendiente de pago (151,9M€) y el pendiente de cobro (100,9M€) y la caja cubren una pequeña parte de estas necesidades de fondos, pero la mayor parte debe ser financiada con deuda que asciende a 583,4M€ y la deuda neta a 214,9M€ que supone x3,4 EBITDA.

La generación de flujos de explotación este año ha sido buena (105,0M€) superando al resultado neto (62,0M€) más la amortización (4,4M€). Después de unas inversiones muy bajas que suponen 0,3 veces lo que amortiza genera un flujo libre de caja de 1,39€/Acc frente a un BPA de 0,83€/Acc.

Las características del negocio provocan que cuando hay entrega de llaves, los cobros tienen grandes aumentos y cuando esto no se produce ocurre lo contrario. Por este motivo hay años como este que se genera más efectivo que resultados y años como el 2023 en que ocurre al contrario (flujos 10,5M€ frente a resultados más amortización de 98,1M€. No hay estabilidad debido a las características del negocio.

El dividendo ha sido enorme en 2024 y alcanza los 3,34€/Acc que supone un pay out del 400% y una rentabilidad sobre el precio del cierre del 32%.

Dada la situación del número de promociones en curso, espero un aumento del BPA del 3,5% para 20205 al que aplicando PER 12,5 llegamos a un Precio Objetivo de 10,75€/Acc.