Colonial. Año 2024 y previsiones para 2025

• Los ingresos aumentan +29,7%, el resultado de explotación mejora +8,9%, sin la revalorización de activos y el resultado neto aumenta +10,8% después de un menor pago de impuestos. La ocupación del grupo alcanza el 95%.
• Las rentas firmadas en 2024 se han realizado con un aumento del +8% en superficies alquiladas y un 5% por encima de las rentas medias del mercado.
• Colonial amplió capital en 2024. Esta ampliación quedó inscrita el 3/7/2024 estructurada en dos tramos.
• En consecuencia, espero un crecimiento del 5% en 2025 que nos llevará a un BPA de 0,35€/Acc al que, aplicando PER 17,5 obtengo un precio objetivo de 6,12€/Acc

Los ingresos de los alquileres en “Barcelona” aumentan +2,4% con una demanda un +21% superior a la del año anterior que ha motivado un aumento de los precios de la renta prime hasta los 30€/m2 (28,5€/m2 en 2023). La rentabilidad prime en Barcelona es del 4,95% y la ocupación alcanza el 96%.

Los ingresos por el alquiler en “Madrid” descienden -8,0% con un aumento de la demanda del +35%. La escasez de espacio disponible provoca que la renta prime alcance los 42,25€/m2 (40€/M2 en 2023). La rentabilidad prime en Madrid alcanza el 4,85% y la ocupación el 92%.

Los ingresos por alquiler en “París” aumentan +6,2% con muy baja disponibilidad (solo 1%) de edificios de grado A. Estos edificios se alquilan a 1.200€/M” y año. La rentabilidad prime alcanza el 4,2% y la ocupación es del 100%.

Los centros de datos (“Negocio Flexible”) aportan el 4,5% del negocio y son poco relevantes.

Colonial tiene una deuda bruta de 4.999,9M€ por la que paga 106,0M€ en intereses (101,6M€ en 2023). Si tenemos en cuenta que los resultados netos ascienden (sin revalorización de inmuebles) a 200,3M€ y el EBITDA a 341,1M€ vemos que es una cantidad muy importante, tanto en términos relativos, como en términos absolutos. La deuda neta alcanza los 4.457,2M€.

Colonial amplió capital en 2024. Esta ampliación quedó inscrita el 3/7/2024 estructurada en dos tramos.

La ampliación estuvo dirigida en exclusiva a Criteria Caixa por importe de 622M€. Una parte (272M€) se aportó en activos inmobiliarios y a partir de entonces forman parte del portafolio de Colonial. Otra parte (350M€) se aportó en efectivo por Criteria Caixa que se convierte en accionista de referencia de Colonial con un 17,32% del capital del grupo (el segundo accionista es Qatar Investments con un 16,37%del capital).

En 2024 ha habido una buena generación de efectivo por la explotación que asciende a 362,4M€ muy por encima del resultado de los alquileres más la amortización (207,7M€). Es normal pues, los alquileres se cobran mensualmente y los resultados se materializan rápido.

Las previsiones de cara al año 2025 tenemos que:

– La ocupación es alta pero mejorable no obstante está en línea con el 95-97% que deja poco margen para aportar crecimiento a Colonial.

– La inflación ya ha sido trasladada a los alquileres y los ingresos solo aumentarán las rentas en lo que suba el IPC 2-3%.

– Los centros de datos son poco relevantes en el conjunto.

– El aumento de capital ha dejado nuevos inmuebles para explotar y algo de caja con la que se puedan comprar nuevos activos para crecer, pero no serán cantidades extraordinarias.

– La bajada de tipos podría favorecer un menor gasto financiero. No obstante, esta disminución ya se produjo en 2024 y el gasto financiero ha sido mayor que en 2023.

– La ampliación se ha producido a mitad de año y el número de acciones que han considerado para calcular el BPA es mucho menor de las que hay a final de 2024 y estas son las que servirán de base de cálculo en 2025. El año 2024 empezó con 539,6Millones de acciones y termina con 627,3 millones de acciones, en consecuencia, el BPA de 2025 estará presionado a la baja.

Con todas estas consideraciones vemos que el crecimiento difícilmente estará por encima del 5% por lo que justifica PER 15, no obstante, aplico 17,5 por los flujos regularmente buenos y la posibilidad de aumentos de negocio por la entrada de los nuevos inmuebles y la posibilidad de algunas compras.

En consecuencia, espero un crecimiento del 5% en 2025 que nos llevará a un BPA de 0,35€/Acc al que, aplicando PER 17,5 obtengo un precio objetivo de 6,12€/Acc